风口财经记者 张亭旺
7月10日，央行等两部门宣布延长两项金融政策，对房企提供持续稳定支持。值得注意的是，这是在“金融16条”基础上进行的延续和优化。
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今年以来，从“小阳春”到“降温”，房地产市场走出了一场“先扬后抑”的行情，给下半年市场走势增加了不确定性因素。此外，在去年四季度出台一些金融支持政策之后，后续政策迟迟难产，今年二季度以来，各地出台的政策频次和力度也明显降低。
在这样的背景下，是否会有更大力度支持政策出台，成为今年下半年最大的悬念。
“金融16条”优化将带来哪些影响？
7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称“通知”）。
据悉，这次《通知》是在此前“金融16条”上进行的优化，延续政策重点在房地产开发领域。央行有关负责人表示，综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。
去年11月11日，中国人民银行、原银保监会联合出台“金融16条”，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了16条支持政策。其中，第四条和第八条规定了适用期限，按原规定已经失效。
《通知》就是将这两项政策适用期限进行了延续：
一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
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“此次延期的两条政策，主要涉及到违约贷款和配套融资等内容。若没有延期操作，当前一些违约贷款数量可能会增加；或是一些银行不愿意发放配套融资，导致保交楼资金出现新的压力。”易居研究院研究总监严跃进表示，此次延期，是为了防范化解贷款领域的金融风险，同时确保保交楼方面具备可持续的资金注入。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，存量贷款的展期，不仅给房企赢得更多的还款周期，改善房企的资产负债表，而且促进项目完工交付，最大化保证了购房者的收房利益，有利于维护房地产市场的稳定。专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对房企的评级有所保障。两项政策延期促进该两项金融业务有序进行。
融资修复依然艰难房企退市“雪上加霜”
那么，当前的房地产市场形势到底是怎样的呢？
去年“金融16条”出台后，市场普遍判断，房地产业的政策拐点已经出现，不过半年多时间过去，房地产市场的拐点尚未到来。今年以来，虽然一季度市场迎来成交小高峰，但二季度市场迅速下滑。
与此同时，房企资金状况没有明显改善。国家统计局最新公布的数据显示，1-5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，同期房屋新开工面积39723万平方米，同比下降22.6%。可见房地产开发投资的下滑依然没有见底。
房地产开发投资意愿较弱的背后，是房企资金状况并未得到明显改善，特别是融资修复依然艰难。1-5月，房企到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%。
无论是“金融16条”，还是“三支箭”等政策，都旨在恢复房企的资金需求，可以说融资政策在持续优化。然而，房企依然融不到资，也就无法有效改善房企的资金状况。
这其中的原因之一，在于一些政策落地的时间确实较长。
以“三支箭”中的“第三支箭”为例，易居研究院7月发布的报告指出，当前A股房企“第三支箭”平均落地时间为半年左右，略慢于市场预期，其中央国企略快于民营房企。在“第三支箭”政策执行过程中，资本市场信心不足，可能将给后续发行募资带来一定的挑战。
此外，目前，一些上市房企已经处于退市边缘，更遑论再进行股权融资。数据显示，目前，A股和H股中有30余家房企徘徊在退市边缘，其中8家房企基本锁定退市。其中*ST蓝光已于6月6日退市，*ST海投也于6月19日接到终止上市交易告知书。
中指研究院指出，在销售回款及融资改善有限的情况下，上半年又有几家房企发生债务违约，下半年房企债务违约风险仍将会蔓延，下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市，对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。
也就是说，即使有政策加持，但是在“市场化”的导向下，能否有金融机构愿意向房企，特别是出险房企“输血”依然存疑……
二季度政策松绑弱化下半年还有哪些大招？
房地产业是我国国民经济的支柱产业。要知道，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。因此，必须守住不发生系统性风险的底线。
为了支持房地产市场平稳发展，2023年上半年，各地楼市政策保持了宽松趋势。
据中指院监测，今年上半年全国有超百省市（县）出台政策逾300条，公积金支持政策成为各地重要举措，购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。此外，部分城市对限购政策进行优化，还降低首付比例及房贷利率，及优化了预售资金监管等措施。
不过二季度以来，各地出台的政策频次和力度明显降低。王小嫱表示，虽然今年上半年政策调整保持了较高频率，但主要是在此前基础上进行的微调，政策松绑力度一般。
另一个市场关注的焦点是，在去年四季度出台一些金融支持政策之后，后续政策迟迟难产。信心修复，非一日之功。在种种“救市”政策中，实施一些措施的呼声越来越高。
克而瑞研究中心认为，地方房地产调控政策或持续放松，一线城市以及杭州、成都等强二线城市有望进一步解绑交易限制，以支持刚性和改善性购房需求；三四线城市或全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税支持政策。除个别强三线外，该机构认为，其余城市可考虑全面放开限购，限贷等限制性政策。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前多数城市房地产调控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加快落地。
东方金诚首席宏观分析师王青分析称，着眼于引导房地产行业尽快实现软着陆，接下来在因城施策原则下，各地在适度放松限购限贷、加大公积金购房支持力度、减免房地产交易环节税费、引导居民房贷利率下行等方面，都将持续发力。另外，在延续实施保交楼专项借款支持计划基础上，不排除三季度增加额度、乃至推出新的定向支持工具的可能。
